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經濟觀察報 記者 田國寶 如果從2011年開始從事加裝電梯算起，筑福集團董事長董有在老舊小區改造領域已經做了10多個年頭。
2020年5月，國務院政府工作報告提出新開工改造老舊小區3.9萬個，7月，國務院辦公廳印發《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，對老舊小區改造任務進行了明確，而當年實際完成改造老舊小區4.03萬個。
2021年全國兩會，老舊小區改造再次被寫入政府工作報告，全年計劃新開工5.3萬個項目。董有表示，按照2020年老舊小區實際投入2萬億元測算，十四五期間，這一市場規模在10萬億元左右。
如果再加上500萬部加裝電梯的投入，市場規模在15萬億元左右。巨量的市場規模也開始引起資本的興趣，包括左暉控制的愿景集團、融創中國等開始進入這一領域，各省市國企也陸續建立起相應的投資平臺。
2020年湖南、廣西、廣東、天津和廈門等省市政府均發行了老舊小區改造專項債，期限從7年到30年不等，利率通常在4%以內。董有透露，筑福從銀行拿到的融資期限也能達到10年左右。
董有表示，雖然市場前景誘人，但不同于增量房地產市場，作為存量時代重要形式的老舊小區改造，不僅利潤薄，而且工作推進難度較大。前期進入的很多企業，由于干不下去，開始撤退。
挑戰之一來自與各級部門及居民住戶溝通和協調。愿景改造的北京勁松二區前期溝通時間超過1年；筑福集團在北京的蓮花池西里6號等幾個項目，從介入到開工的時間更是長達4年-5年。
但更大的挑戰是盈利，無論加裝電梯工程，還是后期維護；無論是老舊小區改造前期投入，還是后期運營，每個環節利潤都極薄，運營企業需要想法設法從中挖掘增收的渠道和方式。
經過多年的實踐，老舊小區改造領域各個流程環節也在發展。比如，最初加裝一部電梯，光審批環節需要46個公章，目前已經簡化到15個；以前施工周期126天，目前已經降至30天。而董有下一步目標是7天。“這么多年，我們一直建立標準。”董有表示，目前，在老舊小區改造領域，筑福已經協助有關部門建立起多個國家級和地方標準，也在老舊小區改造領域取得專利技術超過百項。
怎么做
經濟觀察報：老舊小區改造包括加上電梯，投資主體是政府還是企業？
董有：加裝電梯分兩類，一類叫租賃梯，一類叫集資梯。集資梯是老百姓集資，拿錢找人代建，產權歸居民；還有一類租賃梯，資本投資、建完，居民像坐出租車一樣，每次付費。現在基本上就兩種形式。
各地政府給適當補貼，上海、北京補24萬元，最近上海加了4萬元，補到28萬元，廣東原來是10萬元，現在加到15萬元。山東第一批試點每部補25萬元，150部共補貼了4000萬元，試點完正常6層樓每部補20萬元，7層再加點，5層再減點。
各地都在積極推動這樣的民生工程，但是要解決的問題，一是需要政府補貼、企業出資、居民出資集合起來；二是居民要同意，改造老舊小區、加電梯過程，總有人反對，總有問題，怎么辦？大家經常說加梯為什么那么慢，我們用4年時間打開了北工大（家屬樓）加電梯，用5年時間打開了蓮花池（西里6號）加電梯，用時間去換空間，沒有這個時間消化不了。
經濟觀察報：這么長時間？主要就是和居民溝通嗎？
董有：跟居民溝通，跟各級部門溝通、協調、落地，蓮花池（西里6號）在加電梯過程中，負責人寫了7萬字的日記，歷時5年。我們帶著他全國各地去參觀，各級部門去交流，因為多年前大家沒有統一認知，說加電梯大家都不知道，當然，現在加電梯可以說家喻戶曉了。
經濟觀察報：尤其是一樓居民，有的小區因為這事樓上和樓下還發生糾紛。
董有：我經歷過兩次，一個是在上海某醫院家屬院加電梯，晚上8點多做工作座談，聊了有半個小時的時候，一樓業主指著三樓業主說：“院長，當年分房，你應該把我分到2樓，你給我分到1樓不公平，你還住在4樓，你想下樓，到死都甭想。”當時院長站起來了，倆人要打架，我們趕緊停這個事兒。
還有一次在北京一個學校家屬院，周末我們在現場做工作，我和他們說，加電梯對房子也是增值，當時一位老師就急了，說你這么說，那我們都得算一下賬，當時大家就說，董總你別說了。
加電梯雖然原來說經過兩個2/3就報批，但你要施工的時候，有人拿個椅子坐在門口，你加得上嗎？所以，加電梯是100%同意，少一戶都不行。
經濟觀察報：遇到這種情況，你們是怎么去解決的？
董有：筑福有一套系統的方法論，第一次見面時，我們會把居民分成愿意加裝的、有困難的和有意見的等不同群體，我們把不同意加裝的叫做守門員。
假如有80%同意的，有20%不同意的，第一步我們用五人五步法，這個樓的選5個人，每人每周到守門員家，每次送一個小禮物，說一句話，我要求不能超過3句，說到3句，肯定就要吵了，所以一句就夠了。
第一關下來，不同意的人中，起碼有一半會同意。最后還有個別人不同意，我們會讓專業的人去疏導，溝通情感。經過這一輪后，我們再介入基本大部分都能解決掉。但這樣做肯定會拉開時間。
經濟觀察報：這個過程很漫長，也很考驗耐心。
董有：這些年我們一直在探索，但探索的時候經常摔得鼻青臉腫，在北京學校家屬院，剛說幾句，人家給我罵出來了；在上海醫院，那兒一吵，我們趕緊散會了。加梯的同事，每天早上出去笑容滿面，陽光燦爛，晚上回來滿臉陰郁，被人噴得夠嗆。如果沒有強大的內心很難持續下去。
加梯這件事，筑福已經做了11年，光解決一個問題不行，要系統梳理。所以從家庭角度出發，不光是裝配式的硬件標準，還得有一套做居民工作的軟件標準。
成本
經濟觀察報：加裝一部電梯的成本是多少？包括電梯成本、安裝等環節下來需要多少錢？
董有：一部汽車多少錢？可以是幾萬塊錢，也可以是幾百萬，加電梯也一樣，有30萬元的（綜合成本基準價，下同）、40萬元的、50萬元的，像北京和上海定的是60萬元。
為什么北京和上海是60萬元，我們和造價處仔細交流過，根據定額、材料標準等確定基準價格，政府補貼40%，補貼24萬元封頂。
電梯應該多少錢？先要有一個標準，北京和上海都是我們幫定的標準，60萬元是基準價，有特殊要求可以高一點，條件差一點可以低一點。市場上一部三菱電梯將近20萬元，一些品牌可能不到10萬元。
經濟觀察報：租賃梯收回投資一般需要多長時間？
董有：租賃梯收回投資大概是10年到15年，海淀加裝電梯是北京最多的，有幾百部，都是我們設計的，當時和住建委討論了很久，一是成本怎么控制，質量怎么保障；二是收回投資的定價。
原來我們是按銀行給的資金期限6年10年算，后來算下來不行，加上海淀的是國企做的，有一定公益性，最后定的是每年每戶230元到280元價格區間，收回投資大概是15年。像廣州大都是民企融資做的，大概需要10年。
經濟觀察報：加裝電梯后還需要日常維護，很多老舊小區沒有物業公司，后期維護費用誰來出？
董有：加梯干工程（電梯安裝）有一定的利潤，但是利潤很薄；后期運營，電梯維保費用是6000元~8000元/年。實際上利潤不高，而且很麻煩，很多企業進來時覺得新鮮，干三五年后都撤了。
現在各地要求老舊小區改造必須有物業，如果沒有物業就別改，這是一個硬性條件，但是好多小區還沒有。比如衡水60%的老舊小區沒有物業，40%有物業的小區也不好，去看了兩個小區，我問物業服務為什么不好，他們說沒人交物業費。
這種情況下，就需要轉變思路，物業費不行，就搞服務費，周末打造一次衛生，春秋擦一次窗戶，這都可以收費。物業費是管房子的，居民問你管房子管什么，但要搞服務費，明碼標價，掃碼下單。
經濟觀察報：愿景老舊小區改造，后期還會做物業公司，筑福會做物業嗎？
董有：我們以前沒做，現在開始做了，因為有些（小區）沒有物業，你得幫著做了，有的我們自己獨立做，有的聯合當地物業公司一起做。
我們算了一下，北京通州（筑福改造的）小區物業費是6毛5，政府補7毛，補三年，要達到物業基本服務標準大概得一塊到一塊五，所以大體有幾毛錢的空，通過一些增值服務也就是服務費補上，能夠把物業團隊養起來。
經濟觀察報：除了財政補貼和居民出資，老舊小區改造收入來源主要有哪些？
董有：還有一些增值收入，比如近期我們和住建委談小區怎么改，其中有一項把屋頂系統改完后上光伏發電，我們和光伏發電廠談的租金是8塊錢，這個收入可以補充改造小區的費用。而且發出來的電，小區居民可以用，緩解未來碳中和的壓力。
這方面的價值還有很多可以挖掘的地方。
融資
經濟觀察報：老舊小區改造和加裝電梯，目前社會資本和金融機構參與情況如何？
董有：加裝電梯和老舊小區改造，十二五期間是財政花錢；十三五期間要求企業、居民要參與；現在十四五要求居民要出錢，企業要參與。需要有社會資本進來，要打通融資渠道。
去年初，國開行和建行有4360億元的專項額度，去年底，國開行出來2萬億元老舊小區改造專項投資資金，現在各個銀行都在跟進，但是銀行是有條件的，需要抵押擔保。
融資擔保主要來自城市存量，把邊角用地、閑置房產、低效資源梳理出來，用來做融資抵押擔保。我們幫幾個區縣做資產包，每個城市都有，比如嶗山我們梳理出來41處。
經濟觀察報：融資用什么來償還呢？
董有：償還主要有兩類，一類是經營性收入，比如租金，主要用來還利息；還有一類就是資產證券化。老舊小區改造要解決資金缺口問題，就必須使一些資源完成資產證券化，所以我們現在幫各地做資產資源儲備。原來政府都是搞土地儲備，完成招拍掛后，資金就來了；未來我們叫資產儲備，變現資金用來改造老舊小區。
經濟觀察報：做抵押的資產和證券化的資產是小區本身具備的，還是通過其他途徑解決？
董有：小區里有一部分，小區的周邊有一部分。具體是按照本片區、連片區和大片區劃分，本片區就是小區，連片區就是小區周圍的公共資源，連片區是整個街區的公共資源。
具體來源我們也細化了，第一個自有，小區存量物業資源；第二個是劃撥，通過政府街道劃撥一部分公共資產或土地；第三是租賃，向其他所有者把經營性的物業或空間租下來做運營；第四是購買，利用資金購買經營性資產；第五是審批、新批，在小區內新建新批經營性空間。
所以，在這種思路下，我們把BTO(即建設、移交、運營，利用小區、周邊和片區內閑置土地和房產進行再開發建設成經營性物業場所，移交給產權所有人，形成資產包，為改造所需資金進行融資，而且通過后期運營帶來持續的收入)內容進行了擴展，做了三普三劃三代、三資三會三業。
經濟觀察報：什么三普三劃三代、三資三會三業？
董有：三普就是人口普查、經濟普查和災害普查，通過三普我們拿到一個城市的基本數據，相當于做體檢；下一步是三劃，給它做策劃、規劃和計劃。
比如十四五期間，國家要求全國每年老舊小區改造不少于3.9萬個，去年完成了4.03萬個，今年計劃改造5.3萬個。我們也做了一個5年計劃，缺錢，把資產、資金準備好，但有資產、資金還得批規劃，不批都是違法建設。
策劃、規劃計劃落實到項目后，我們得代融、代建、代營，這是三代；把資源做好，還得地方政府配合做一個招商會、一個對接會、搭建一個協調會。地方政府沒有一個協調會，我來了也做不了這個事。
三會落實了，接著要完成三資，首先得有資源才能形成資產，有了資產才能變成資金。最后要完成的是三業，通過對閑置存量空間開發變成可盈利的產業，然后裝進相關的企業，這樣就形成了持續發展。
這六個三是我們2021版推進城市更新老舊小區改造方法論，通過這些方法論，不光是老舊小區改造和完整社區，包括城市中心、安防系統也構建起來了。
經濟觀察報：社會資本參與老舊小區改造主要有哪幾種方式？
董有：筑福主要從前段投資角度出發，當地政府基礎類資金缺乏的時候，我們出資或幫助解決融資問題；還有一類，愿景他們主要是從后期物業、配套用房運營角度進入。
收益
經濟觀察報：老舊小區改造利潤較薄，這個領域未來商業潛力或者吸引資本的地方是什么？
董有：這個市場非常大，但是不像過去地產增量時代簡單粗暴，拿一塊地“咔”一蓋樓就賣了，掙一大筆錢。很多企業本著地產思維、工程思維來做老舊小區，所以很難，大部分介入兩年就撤了，加個電梯4年、5年誰熬得住？
未來存量時代一定得基于運營思維、服務思維，想要引導居民和社會資本出錢，那肯定得有收益模型。但這個模型要回到一個發達社會服務類的正規收益，用高科技掙錢，服務業應該是高頻低收。
老百姓不是不能付費，老百姓是最大的消費者，拉消費、消費升級是關鍵，但是我們發現好多老百姓的消費升級遠沒有滿足。比如我們打籃球還能找個地方，但打網球根本沒地方。所以未來基于服務市場非常大。
經濟觀察報：賺慢錢也不利于規模和業務的快速擴張吧？
董有：你恰恰說反了，現在擴大得非常快，去年魯商集團專門約我見面，說山東省針對老舊小區改造，他們有任務，有資金，請我們合作。8月18日簽了戰略協議，10月成立公司，12月開始系統推進各地城市更新和老舊小區改造。
今年1月，云南省成立了云南省城市更新公司，讓我們支持云南省做城市更新，選了昆明、大理、玉溪、賓川、洱源5個城市試點。另外我們和遼寧、廣西、重慶、成都、青島、宜昌等省市也在接觸，我們從策劃、規劃、計劃幫他們搭建起模型，有些已經到試點實施階段了。原來我們是在北京做，現在走出去了。
經濟觀察報：去這些省份和城市，你們主要以哪種方式參與？
董有：你不出錢，光說了半天，最后干瞎了怎么辦？我們會參與一部分投資，與當地國企一塊來做這個事。
有的是平臺公司形式的，有的是項目層面的，但原則上我們參與的是運營類資產的投資，比如說屋頂太陽能，我們參與投資、運營，資源性資產還是當地國企的，所有房產證不歸我。
在北京，2003年我們開始投運動館，現在筑福有幾個運動館，還有石景山朗園、首鋼園區等幾個圖書館；還有利用老廠房改造成文創園、科創園，我們公司就在首鋼老廠房辦公，已經7年了。
經濟觀察報：現在這個領域有大資本進入嗎？
董有：都在謀劃進入，現階段主要以央企、國企為主，魯商和中化成立了一個10億元的城市更新基金，云南城投給云南省城市更新公司15億元。另外包括東方雨虹等社會資本醞釀參與，很多金融機構包括地產商都在向城市更新方向拓展。
經濟觀察報：北京有一個老舊小區改造項目，先后投入4000多萬元，但很難在短期內見到收入，這種狀況下，投入的持續性如何保證？
董有：我們不評價友商做的如何，但可以說說自己。馬上我們通州的項目也要上了，一個是北小園鍋爐房，一個中餐鍋爐房，還有一個武夷花園，這三個地方要改成社區文化中心。5月運河旁邊還有一個運動館，傳媒大學有個圖書館。將來這些配套如何運營、產出，不產出怎么來投資？
從加梯10年到15年收回成本來說，我們對接了一些金融機構，北京銀行、建設銀行都談過了。配套社區商業如何產出，產出價值多少？投資不是我說了算，是銀行說了算，目前模型都搭建完了。
加裝電梯等于買了汽車租出去了，車是我的，抵押擔保沒問題，運營和產出是多少？老百姓坐電梯一年每戶大概是230元到280元；接著做增值服務，比如電梯有三塊廣告牌，一塊廣告牌一個月200元，一個月600元收益。我們還有一些配套服務，從算賬模型和運營模型上能夠成立。
