省委黨校生活區電梯加裝項目已恢復施工。 記者趙偉攝
“后期費用好商量，先裝上電梯再說……”4月10日，在位于昆明市五華區豐寧街道辦事處春暉路6號的省委黨校生活區，4個單元的電梯加裝項目正在施工。看著藍色圍擋內的電梯井，居民面帶笑容地談論著，上下樓不方便的難題終于快解決了。這一電梯加裝項目，由企業免費安裝，居民按次、月或年付費使用，是云南省首次采取租賃模式安裝外掛電梯。記者了解到，目前此舉尚無地方性技術標準支持，相關細則還未出臺，電梯安裝的報備、聯合驗收等面臨著“無規可依”的窘境。有業內人士認為，可參照國標“先行先試”。不管怎么說，很多市民期盼的“共享電梯”在昆明有了樣本。
試水 首建4部“共享電梯”
近年來，隨著共享單車、共享汽車等在各個城市興起，“共享電梯”也逐漸進入人們視野，被視為共享經濟時代的又一風向標。特別是對于老舊小區眾多的昆明來說，既是急迫的現實需要，也有著巨大的市場需求。
按照省住建廳、省發改委、省財政廳《關于加快推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，從2019年至2021年，要基本完成全省老舊小區改造提升工作。今年，昆明市將完成約200萬平方米老舊小區的改造，改造內容包括道路修補、綠化補栽、下水道疏通和電梯加裝等。
位于春暉路6號的省委黨校生活區就在昆明首批老舊小區改造名單之內。豐寧街道辦事處相關負責人介紹，選擇這個小區作為試點，有著諸多現實考慮。
省委黨校生活區共有24個單元，每棟樓有7層，沒有電梯。300多戶住戶大多是退休老人，其中65歲以上超過半數。對他們來說，安裝電梯是“剛需”。
去年，豐寧街道按照“政府引導、業主自愿、因地制宜、試點推行”原則，引入北京富通孝宇房地產開發有限公司云南分公司參與“共享電梯”安裝。經多次實地勘測和安全評估，省委黨校生活區共有16個單元符合電梯安裝條件，目前先試點安裝1棟2單元、3棟2單元和5棟1單元、2單元共4部電梯。
“‘共享電梯’這一模式，一方面可解決資金不足的問題，另一方面也能夠緩解費用分攤引起的鄰里糾紛。”豐寧街道相關負責人說，“工作中，我們采取了黨建引領、民情懇談、統籌協調三步走方式來推進電梯安裝。”
前期準備工作并非一帆風順。春暉社區、小區業委會反復召開民情懇談會，對電梯安裝事宜進行介紹并解答疑問，在小區公示欄對安裝公司的資質、加裝方案、房屋安全鑒定等內容進行公示，最終三分之二以上業主簽字同意。
2019年12月，項目正式動工。但不到半個月，新的問題又擺在施工方的面前：小區建立之初，水、電、煤氣管道都是從地下排管疏通，挖電梯地基時存在一定隱患，出于安全考慮，不少居民和煤氣公司不支持繼續開挖。
為此，施工方和社區再次組織居民和相關單位召開協商會，將技術保障和施工方案逐一展示，對管道進行加固并安裝防火包，解決了居民的后顧之憂。
春節前夕，受新冠肺炎疫情的影響，電梯加裝項目不得不暫時停工。隨著“復工潮”的到來，項目承接方與街道、社區多次協商，在確保安全的前提下，于4月10日恢復施工，預計在35個工作日內完成省委黨校生活區4部“共享電梯”的安裝，并以此作為昆明打造“共享電梯”的樣板工程。
收費 靠新模式實現“雙贏”
對于居民來說，電梯安裝不用出錢，大家更關心的是使用費用。對此，北京富通孝宇房地產開發有限公司云南分公司投資拓展部經理劉遠瑤說：“一樓不存在使用費用，我們初步考慮二樓和三樓每次使用付費為0.2元，四樓和五樓每次為0.25元，六樓和七樓每次為0.3元。居民可以辦理月卡和年卡，年卡最高不超過800元，對于大家來說，這個費用是很實在的。”
對于住戶關注的噪音大不大、是否影響采光等問題，劉遠瑤說，4部電梯均為無機房電梯，運行聲量可低至30分貝以下；其外立面是玻璃幕墻，不會影響住戶家里的采光。安裝完成試運行階段，不收取乘坐費用。收費階段，除了刷卡外，居民也可使用指紋、人臉識別、手機掃碼等方式付費。
“在電梯使用費用方面，目前云南省、昆明市均無定價指導，我們是參照了公司在北京、江蘇等地的標準來制定的。”劉遠瑤說，一旦省、市有了相關標準，就遵循本地的規定來收費。
“裝電梯不要我們出錢，只有乘坐才付費，價格也就幾毛錢，我們都覺得挺劃算的。”居民王明麗說，5年前老伴摔了一跤，右腿斷了，出行基本靠輪椅，住在6樓上下很不方便。等電梯裝好后，就可以每天推老伴下樓轉轉了。
對居民來說，“共享電梯”前期沒有高昂的安裝費用，后期使用費用也在可接受范圍之內，無疑是一件好事；但對企業來說，前期投入的費用，又該如何收回并實現盈利呢？
從業近10年的某加裝電梯公司項目經理葉先生算了一筆賬：目前每部電梯的安裝費用大概在35萬元到40萬元，使用壽命為20年。“按這個收費水平，企業建一臺‘共享電梯’差不多要25年才能回本，并且需要巨額的周轉資金，這種投資巨大、回報周期長的商業模式是否能長久？”
對此，劉遠瑤表示，“共享電梯”盈利的核心在成本控制和運營模式。“一方面，公司擁有電梯轎廂廣告的收益；另一方面，我們也計劃在‘共享電梯’覆蓋的小區將互聯網和物聯網相結合，匹配物流公司，從為居民提供家政、養老等服務中，以后期的大數據為公司尋找盈利點。此外，電梯的產權在公司，還能以動產做質押擔保債權，拓寬公司的融資渠道。”
“我們估算過，云南的電梯缺口約有13萬臺。按照每臺電梯覆蓋10戶計算，用戶群可以達到130萬戶，這是一個巨大的市場。”對于這種新的商業模式，劉遠瑤很有信心。
實際上，也并非所有小區都適合安裝“共享電梯”。業內人士表示，老舊小區加裝“共享電梯”需要考慮物權所有、消防安全、不越規劃紅線等條件，同時，房屋安全等級還要達到B級以上。目前，除了省委黨校生活區外，昆明學院西二院教職工住宿區、云南旅游職業學院也符合電梯安裝條件和標準，各點的施工正在陸續推進。
探討 需完善法律和技術標準
毫無疑問，“共享電梯”在昆明“試水”，對“懸空老人”解決上下樓難題提供了一個方向。但如何健全管理以及是否存在未知的法律風險？記者采訪了住建部門和更多業內人士。
五華區住建局相關負責人表示：“老舊小區加裝電梯尚未納入建筑體系，不在住建部門的行政審批范圍之內，其報備、聯合審批的牽頭部門都沒有明確。嚴格來講，這只是居民、物業與企業之間的商業行為，同時還需要滿足特種設備安全許可等條件。”
該負責人介紹，雖然《云南省城市既有住宅增設電梯指導意見》已經出臺，但市、區的實施細則尚未明確。依靠業主自行組織申請安裝，程序復雜、周期較長。“但不得不承認，這是一個新的方向，對群眾來說也是一件好事。”
昆明市政協常委、民進市委副主委石磊也持同樣觀點：“新事物的誕生，肯定要有人邁出第一步，南昌等地就專門出臺了補貼鼓勵政策。可以參照現有的國標先行先試，在試的過程中發現問題，總結經驗，獲取相關參數，再來制定細則，促進地方標準的制定和完善。”
“過去一段時間，我們一直在推廣‘公交式電梯’安裝，但效果不太理想，究其原因還是在于前期的安裝費用上。‘共享電梯’模式解決了前期安裝費用這個最大的難題，具有可復制性和可推廣性。”石磊說，“市政協此前也向市住建局提出過建議，可以從撥付專項資金、小區維修基金等方面來達成‘共享電梯’的安裝。
云南天外天律師事務所饒寶靜律師認為，“共享電梯”可能存在的法律風險主要在于后期的維護和使用中，比如用戶自身使用不規范致使電梯受損、因電梯質量問題造成用戶個人利益損失、個人隱私與相關信息泄露等。另外，電梯的管理維護屬于特種行業作業，專業化程度高，且涉及業主、物業、電梯廠商、維保公司、質監部門等多方利益主體，后續管理維護的一大難點就在于各方信息不對稱、不透明，容易導致矛盾激發。
“目前‘共享電梯’尚無政策依據，政府也缺乏相應有效監管措施，這種模式是否可行還需要多方考量。如出現糾紛，協商不成，可依法通過民事訴訟途徑解決。”饒寶靜說。
“無論采取什么方式，只要安全、便捷，就是大家喜聞樂見的。”劉遠瑤說，“我們也希望借助這一‘樣板工程’，促成老舊小區加裝‘共享電梯’實施流程的完善，在云南各州市得到進一步推廣。”
記者王恩國 陳燕報道
