因未交電梯更新眾籌款，南山區(qū)某業(yè)主被物業(yè)公司及業(yè)委會采用梯控手段限制使用電梯。物業(yè)公司這種方式“倒逼“住戶交齊眾籌款的行為是否合法？近日，南山法院審理判決了這樣一宗案件。
未交納眾籌款，三業(yè)主被限制使用電梯
南山區(qū)某小區(qū)竣工于21世紀初，用了接近十五年的電梯老化，存在安全隱患，急需更新改造。
2018年5月25日，小區(qū)業(yè)委會發(fā)布《深圳市南山區(qū)某小區(qū)電梯眾籌方案》，說明小區(qū)維修資金賬戶不能滿足電梯改造資金需求，余款須由全體業(yè)主自籌資金解決。
6月10日，該小區(qū)召開2018年第一次業(yè)主大會，表決通過小區(qū)每棟樓房分別對電梯更換所需的費用眾籌，對新更換電梯采取梯控措施限制未交納眾籌款的業(yè)主使用等事項。
當年12月1日，深圳市某物業(yè)公司在該小區(qū)4棟樓房新裝電梯上安裝類似門禁卡的IC卡梯控設備，提供給持有IC卡的業(yè)主或用戶使用。進入電梯時，須在梯控系統(tǒng)上的讀卡器讀取該卡片才可使用該電梯。
三原告黃某、廖某、鐘某稱，其前往物業(yè)公司處領取IC卡時被告知：IC卡需由業(yè)主委員會授權的業(yè)主代表同意方可辦理，如果不交齊電梯眾籌款，無法辦理IC卡。
故三原告向南山法院提起訴訟，請求法院責令被告某物業(yè)公司及被告某業(yè)委會停止對部分業(yè)主采取梯控手段禁用電梯的違法行為。
法院：不能采取梯控等措施侵害業(yè)主共有權
2019年5月，南山法院對此案進行一審公開開庭審理。三原告表示，對沒交款業(yè)主，業(yè)委會可采用合法手段催交或通過法律途徑解決，但其設立禁止部分業(yè)主使用的梯控措施，嚴重侵害了業(yè)主的生命安全和房屋固有附屬功能的使用權，構成對包括三原告在內的全體業(yè)主利益的嚴重損害。
被告某業(yè)委會認為，小區(qū)更換老舊電梯具有必要性和緊迫性。其作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，無權對不遵守業(yè)主大會決議的業(yè)主做出處罰，如不限制未交納眾籌款的業(yè)主使用新電梯，將因不公平而打擊交納電梯眾籌款的業(yè)主積極性，也可能導致剩余老舊電梯的更換改造計劃就此擱淺，業(yè)主及來訪人員的出行安全難以得到保障。
法院認為，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利的同時也需要承擔義務，不得以放棄權利為由而不履行義務。本案中，共有電梯涉及建筑物的整體安全和全體業(yè)主的共同利益，三原告作為共有所有人，應負擔共有電梯的更新眾籌款。因此，二被告要求作為業(yè)主的三原告繳納電梯眾籌款，并未違反法律規(guī)定。
本案中，小區(qū)電梯作公共通道用途，屬于業(yè)主生活利用上不可或缺的公用部分。因此，即便是業(yè)主大會，亦無權對公用電梯設置專有使用權并采取梯控措施限制部分業(yè)主使用該共有部分。因此，三原告請求二被告停止采取梯控措施，有事實和法律依據。
關于三原告應繳納的電梯眾籌款，二被告可循其他法律途徑予以解決，但不宜再采取梯控措施等侵害業(yè)主共有權之行為。
在訴訟過程中，該IC卡梯控設施已暫停使用，經原、被告雙方一致確定，目前三原告已可正常使用電梯。
綜上，法院認為三原告的請求有事實和法律依據，但鑒于訴訟過程中二被告已自覺停止侵害業(yè)主權利的行為，三原告主張的侵權行為已停止。
最后，南山法院駁回了原告黃某、廖某、鐘某的全部訴訟請求。該案一審判決后，原、被告雙方服判息訴，現該案判決已生效。
【記者】蘇國銳
【通訊員】 吳奕盈 鄭樂琦
【作者】 蘇國銳
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