不久前，住建部副部長(zhǎng)黃艷在例行回答記者會(huì)上表態(tài)：在未來(lái)改造中，會(huì)避免“一拆了之”和“大拆大建”。結(jié)合國(guó)家“十三五”規(guī)劃里提到的“2020年是棚改的‘攻堅(jiān)收尾之年’”，以及2020年棚改開(kāi)工數(shù)量急劇下滑這兩個(gè)信息，我們基本可以確定的是，從2021年起，棚改將大幅收縮，逐漸開(kāi)始退場(chǎng)。這意味著實(shí)行了十多年之久的“棚改”政策將很快會(huì)徹底退出房地產(chǎn)歷史舞臺(tái)。
棚改切實(shí)實(shí)現(xiàn)了數(shù)以千萬(wàn)計(jì)的居民“出棚進(jìn)樓”，使得城鎮(zhèn)中歷史遺留的集中成片危舊住房、破房爛院居民的居住條件和生活環(huán)境都有顯著提高。更重要的是，棚改讓很多城市地方部門(mén)實(shí)現(xiàn)了樓市和經(jīng)濟(jì)的“雙豐收”，可以說(shuō)棚改對(duì)于我國(guó)絕大多數(shù)城市的發(fā)展建設(shè)都“功不可沒(méi)”。
既然如此，國(guó)家為何會(huì)開(kāi)始“收縮”棚改，甚至在有些城市直接“叫停”棚改呢？答案很簡(jiǎn)單：一方面，棚改現(xiàn)在確實(shí)走偏了，不僅加劇了地方大拆大建的欲望，也滋生了“借棚改之名瘋狂發(fā)債”的歪風(fēng)；另一方面，棚改不利于穩(wěn)房?jī)r(jià)，尤其是絕大多數(shù)庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的三四線(xiàn)城市，棚改政策的實(shí)行事實(shí)上扮演著“房?jī)r(jià)上漲的催化劑”，對(duì)房?jī)r(jià)上漲拉動(dòng)作用巨大，現(xiàn)在不得不叫停了。
轟轟烈烈的大拆大建將逐漸停止，那么未來(lái)全國(guó)仍存的幾十萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)，至少涉及上億居民，該作何打算？須知，這類(lèi)小區(qū)現(xiàn)在居住的主要人群就是老年人，他們對(duì)于老舊小區(qū)現(xiàn)存的基礎(chǔ)設(shè)施差、配套不齊全等問(wèn)題的改進(jìn)需求也非常強(qiáng)烈。
事實(shí)上大家完全不用為此擔(dān)心，因?yàn)槌鞘谢M(jìn)程不斷加劇的背景下，城市的面貌和發(fā)展建設(shè)只會(huì)越來(lái)越好。很多居住環(huán)境亟待解決的老舊小區(qū)未來(lái)大概率不再通過(guò)大刀闊斧地拆掉重建方式，但是國(guó)家也明確了這類(lèi)城市未來(lái)的命運(yùn)：那就是舊改。住建部在去年底就明確，未來(lái)5年（“十四五”期間）全國(guó)17萬(wàn)個(gè)2000年底之前建成的老舊小區(qū)，總共涉及1.2億居民，將統(tǒng)統(tǒng)進(jìn)行基礎(chǔ)類(lèi)、完善類(lèi)、提升類(lèi)共三項(xiàng)內(nèi)容的舊改。
重點(diǎn)要強(qiáng)調(diào)的是，住建部公布的信息顯示：到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制，到“十四五”期末，力爭(zhēng)基本完成2000年底建成的需要改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。
何為舊改，舊改與棚改有何不同？其實(shí)舊改歸納起來(lái)有兩個(gè)顯著特點(diǎn)：以人為本、慢條斯理。以人為本指的是，舊改完全以居民的利益為主，同一棟樓的居民未達(dá)成一致意見(jiàn)，舊改不進(jìn)行。換言之，本輪城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造不是“從上往下”的指令性工程，而是“從下往上”地生成改造項(xiàng)目，老舊小區(qū)居民同意改造后經(jīng)地方上報(bào)申請(qǐng)才納入改造范圍。這與棚改有本質(zhì)區(qū)別，棚改為了利益可以“強(qiáng)拆”，但舊改無(wú)法違背民意“強(qiáng)推”；慢條斯理，指的是舊改包含內(nèi)容較多，而且強(qiáng)調(diào)以人為本，所以注定是無(wú)法快速進(jìn)行的。
據(jù)住建部副部長(zhǎng)黃艷透露，舊改的三個(gè)內(nèi)容分別是：基礎(chǔ)類(lèi)涉及居民基本居住條件和居住安全、日常生活保障的基本設(shè)施；完善類(lèi)是指滿(mǎn)足居民改善型生活需求和生活便利需要的改造內(nèi)容，比如加裝電梯；提升類(lèi)主要是指養(yǎng)老、托育等城市公共服務(wù)的供給。
上述人士還透露，基本類(lèi)是應(yīng)改盡改。不過(guò)從過(guò)去兩年多全國(guó)十幾個(gè)城市上千個(gè)舊改試點(diǎn)項(xiàng)目總結(jié)來(lái)看，現(xiàn)在舊改的最大難點(diǎn)就是完善類(lèi)內(nèi)容中的老舊小區(qū)加裝電梯。因?yàn)槔鏌o(wú)法平衡，很多老舊小區(qū)舊改項(xiàng)目就因?yàn)闊o(wú)法加裝電梯而最終擱置。換言之，老舊小區(qū)加裝電梯已經(jīng)成為舊改的最大“堵點(diǎn)”了。
平心而論，“舊改”確實(shí)是實(shí)打?qū)嵉拿裆こ蹋粌H能提升城市功能，完善城市環(huán)境，提高城市品質(zhì)，更能讓老百姓生活在更舒適、更美好的人居環(huán)境里。毫不夸張地說(shuō)，舊改就是名副其實(shí)的“立足當(dāng)下、利在長(zhǎng)遠(yuǎn)”的重大民生發(fā)展工程。所以一定得把這項(xiàng)工作做好。
為了全面推進(jìn)老舊小區(qū)改造升級(jí)，更為了切實(shí)解決好數(shù)以萬(wàn)計(jì)的居民的居住大事，住建部傳來(lái)了重要信號(hào)：從2020年9月以來(lái)，全國(guó)各地開(kāi)始實(shí)施住宅“新標(biāo)準(zhǔn)”，即“電梯新規(guī)”——北京、江蘇、上海、浙江等地住建部相繼發(fā)布了《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》征求意見(jiàn)稿（真正實(shí)施是從2021年開(kāi)始）。其中關(guān)于老舊小區(qū)加裝電梯部分，新標(biāo)準(zhǔn)明確規(guī)定：我國(guó)已步入老齡化社會(huì)，居住的各方面應(yīng)該對(duì)老年群體給予更多的關(guān)注。特別是對(duì)老年人出行有密切影響的電梯新規(guī)必須要全面調(diào)整：設(shè)置電梯的規(guī)定由原來(lái)的七層及七層以上或住戶(hù)入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面高度超過(guò)16m，設(shè)置電梯，調(diào)整為四層及四層以上新建住宅建筑或住戶(hù)入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過(guò)9m的新建住宅建筑，設(shè)置電梯。
按照住建部發(fā)布的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，很顯然，從2021年起，在住房“新標(biāo)準(zhǔn)”下，4層以上的老舊小區(qū)統(tǒng)統(tǒng)都要加電梯。但這只是理論上的，上文我們也提到了，舊改的最大特點(diǎn)就是“以人為本”，所以最終實(shí)施起來(lái)，還是會(huì)因小區(qū)而異，因人而異。易居研究院專(zhuān)家也分析認(rèn)為，此舉對(duì)于推動(dòng)“舊改”有積極意義，但老舊小區(qū)工作又是一項(xiàng)系統(tǒng)而復(fù)雜的工作，需要因小區(qū)、因樓棟、因戶(hù)施策，急不得。
老舊小區(qū)加裝電梯為何很難推動(dòng)？歸根結(jié)底是“利益分配不均衡”所致。
一方面，各個(gè)樓層對(duì)于加裝電梯的需求不同，1、2低樓層需求弱或者壓根不需要，而且加裝電梯還會(huì)遮光、產(chǎn)生噪音、有安全隱患等，所以低樓層往往很排斥。而高樓層，需求很強(qiáng)烈，尤其是頂層，常年受無(wú)電梯困擾，苦不堪言；
另一方面，加裝電梯出資和后期維護(hù)出資問(wèn)題。住建部明確了舊改“改善類(lèi)”內(nèi)容包括加裝電梯這一項(xiàng)，也明確了改善類(lèi)需求的資金來(lái)源要居民自己承擔(dān)一部分，所以即便國(guó)家對(duì)于老舊小區(qū)加裝電梯會(huì)有補(bǔ)貼，但也不是全面補(bǔ)貼，最終需要居民出一部分錢(qián)。由于每個(gè)樓層對(duì)于加裝電梯的需求不同，所以指望低樓層的居民出資不現(xiàn)實(shí)。事實(shí)上，最主要的是，加裝電梯對(duì)每個(gè)樓層的價(jià)值是不一樣的，低樓層加電梯是“弊”，高樓層加裝電梯是“利”，這其中的利益該如何分配，居民之間很難達(dá)成一致意見(jiàn)。所以，很多地區(qū)舊改一到加裝電梯這個(gè)環(huán)節(jié)，就很難推行下去。
住宅新標(biāo)準(zhǔn)下，老小區(qū)統(tǒng)統(tǒng)加電梯，3類(lèi)人從中受益
第一、相關(guān)行業(yè)的從業(yè)人員，尤其是電梯行業(yè)。有專(zhuān)家計(jì)算過(guò)，舊改可撬動(dòng)的投資總額不低于4萬(wàn)億。即除了改造本身產(chǎn)生的更新改造投資以外，還會(huì)帶動(dòng)行業(yè)上下游多個(gè)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，比如防水、水泥、管道等行業(yè)，并且會(huì)帶動(dòng)居民戶(hù)內(nèi)改造、裝飾裝修、家電更新。
我們只拿電梯這一個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)5年17萬(wàn)個(gè)小區(qū)要完成改造，這對(duì)應(yīng)的就是17萬(wàn)臺(tái)電梯。因此電梯設(shè)計(jì)、制造生產(chǎn)、推廣、銷(xiāo)售等等一系列的涉及人員和企業(yè)都會(huì)受益。尤其是那些能拿到多個(gè)大訂單的電梯專(zhuān)業(yè)企業(yè)，瓜分的蛋糕也更大。
第二、剛需購(gòu)房者。我們不止一次強(qiáng)調(diào)過(guò)，大拆大建的棚改逐漸退場(chǎng)，實(shí)際上對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)有正面作用。而舊改接替棚改，實(shí)際上是老城區(qū)的利好。也有人稱(chēng)舊改是老城區(qū)“浴火重生”的關(guān)鍵。
而老城區(qū)迎來(lái)重大發(fā)展機(jī)遇，實(shí)際上就會(huì)受益于無(wú)數(shù)剛需購(gòu)房者。原因很簡(jiǎn)單，現(xiàn)階段很多剛需購(gòu)房者有置業(yè)需求，但卻面臨一個(gè)尷尬的處境，老城區(qū)太破，他們看不上，新城區(qū)配套好、交通便利，但是價(jià)格也高，他們又買(mǎi)不起，所以很多人有需求卻一直未置業(yè)。不過(guò)，老城區(qū)在經(jīng)過(guò)舊改之后，不管是整體面貌還是居住環(huán)境，亦或是普通設(shè)施也會(huì)有明顯的提升，最主要的是老舊小區(qū)有電梯后，很多年輕人就不會(huì)再排斥。所以我們認(rèn)為，未來(lái)幾年伴隨著老城區(qū)的“浴火重生”，一大批剛需購(gòu)房者將涌進(jìn)老城區(qū)。從剛需購(gòu)房者的角度來(lái)看，舊改讓他們實(shí)現(xiàn)了“少花錢(qián)也能享受到高品質(zhì)居住”的夢(mèng)想；
第三、加裝電梯的老舊小區(qū)高樓層業(yè)主。前面我們已經(jīng)提到了，老舊小區(qū)加裝電梯，實(shí)際上更有利于高樓層業(yè)主：加裝電梯后，高樓層之前的“上樓難”缺點(diǎn)就轉(zhuǎn)變成了“優(yōu)點(diǎn)”，疊加很多老舊小區(qū)有高贈(zèng)送，所以高樓層的房屋自然就成了香餑餑，市場(chǎng)價(jià)值迎來(lái)大幅提升，也是理所當(dāng)然。事實(shí)上，從過(guò)去兩年多全國(guó)加裝電梯完成后的小區(qū)市場(chǎng)價(jià)走勢(shì)來(lái)看，加裝電梯對(duì)于高樓層的升值效應(yīng)也非常明顯的。
