基本案情
小區電梯內被物業公司租給廣告公司使用，獲得的租金收益應該由誰所有？近日，睢寧法院針對一起業主委員會起訴物業公司要求支付電梯廣告費的案件進行了公開判決。
2019年6月，睢寧縣某小區業主委員會發現小區電梯內部被物業公司租給廣告公司使用，而物業公司卻未將電梯廣告費用進行公示，也未向業主進行分配，業主委員會認為物業公司收取的廣告費用不透明，損害業主的合法權益，遂向睢寧法院提起訴訟要求返還電梯廣告租賃費用。
庭審中，業主委員會向法院提供了物業公司于2019年初與徐州某廣告公司簽訂的《物業電梯廣告合作協議書》一份，協議顯示，電梯租賃費每部每年500元，共20部電梯，租賃期限兩年，合計20000元。
物業公司辯稱，該部分款項已支出，一部分用于成本支出，一部分用于部分業主欠繳的物業費，但僅提供了成本支出方面的證據，未提供其他證據。
睢寧法院經審理認為，根據民法典規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。小區內電梯屬于業主共有范圍，物業公司將業主共有部分進行的經營與收益，應單獨列賬，并及時向業主公示，按照業主或業主委員會的意見進行分配。
本案中，物業公司將業主共有電梯租賃給廣告公司使用獲得的收益應屬業主共有，而物業公司并未對此收益進行部分單獨列支、公示，也未向業主進行分配，損害了業主的合法權益，應返還給業主。但物業公司與廣告公司在履行合同過程中產生了一定的成本費用，該費用的產生是物業公司為業主利益所支出的合理費用，應從業主共有的廣告收益中扣除。
對于物業公司辯稱部分費用用于部分業主欠繳的物業費，法院認為欠繳的物業費僅為部分業主，而共有部分產生的收益屬于業主共有，雙方債權債務主體不同，不符合法定抵銷的規定，因此，對物業公司行使抵銷權的主張未予支持，法院判決，物業公司在扣除合理成本后，向業主返還電梯廣告收益。
法官說法
日常生活中，開發商、物業服務企業或者其他管理人將小區內車位、車庫出租給業主之外的第三人獲利，或者利用走廊、樓梯、過道、電梯間設置廣告位，或是利用外墻及樓頂設置廣告墻及廣告塔獲取利益的現象特別常見，對于這部分收益應歸誰所有。根據民法典規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。
此規定一方面鼓勵開發商、物業服務企業或者其他管理人通過自己的經營行為，讓共有部分物的功能得以充分發揮，另一方面也可以有效化解業主與開發商、業主與物業公司、業主彼此之間因共有部分收益的歸屬問題產生的矛盾，有效平衡雙方之間的關系。
來源：睢寧縣人民法院
